작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 오늘도 열심히 상가를 분석하는 작가 수정입니다 :)

오늘도 대전 지역을 파보도록 하겠습니다.

이번에 소개해드릴 경매 물건은 대전광역시 서구 둔산동에 위치한 둔산법조타운 상가입니다.

7.8평으로 약 8평 정도의 전용면적을 지니고 있구요, 신건입니다.

그럼 같이 한번 보실게요!

해당 물건 소재지 <대전광역시 서구 둔산중로78번길 30, 지하1층비3호(둔산동, 둔산법조빌딩)> 입니다.

대전 서구 둔산동 1394에 위치해 있어요.

일반 사무실로 사용하고 있었나봅니다.

컨디션 매우 깔끔하고 좋죠?

위치도 1호선 대전 시청역과 매우 가까이에 있어 지금처럼 사무실로 임차를 주기에도 적합해보입니다.

해당 물건 감정가 3900만 원, 신건으로 최저가도 3900만 원부터 입찰 가능합니다.

글을 쓰는 오늘이 매각진행일이네요 :)

그런데 특이사항이 있습니다.

현황조사서를 보니 채무자 겸 소유자이면서 주식회사 A의 대표이사인 이OO씨에게 문의한 바,

주식회사 A가 무상으로 점유하여 사무실로 사용하고 있다고 합니다.

자세한 내용은 매각물건명세서와 등기부등본을 봐야 구체적으로 알 수 있을 것 같습니다.

이OO씨는 주식회사 A의 대표이면서 소유자이기 때문에, 별도로 보증금과 차임을 낼 필요가 없지요.

어쨌든 이런 상황에서 해당 물건이 경매에 올랐네요?

이OO씨는 일단 무조건 경매에 참가하겠어요.

등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

특이한 사항이 있다면, 이OO씨도 해당 물건을 경매로 낙찰받은 것 같습니다.

이전에 해당 물건은 공유자가 24명이나 되었어요:0

그러다가 공유물분학을 위한 경매로 매각에 나왔었고, 현재의 소유자이자 채무자인 이OO씨가

본 경매물건을 취득하게 된 상황입니다.

그러고 나서 두 번이나 해당 물건이 강제경매개시결정에 들어갔네요.

채권자 개인 이OO, 임OO에 의해 강제경매가 두 번이나 시작되었습니다.

이런 경우도 있군요 신기하네요.

어쨌든, 근저당은 없고 갑구에 채권자 이OO 씨, 임OO씨 두 건이 등재되어 있었습니다.

2019.12.3 경매로 취득했고, 2020.02월 전입신고 후 해당 경매 물건 소재지에서

회사를 운영하고 있는 상황이라고 볼 수 있습니다.

이럴 경우에는 임장을 가서도 굳이 점유자를 만나서 얘기할 필요가 없을 것 같아요.

왜냐하면, 점유자이자 채무자인 이OO씨도 높은 확률로 입찰에 참여할 것이기 때문입니다.

만나는 것은 낙찰 후에 명도를 위해서 만나는 게 가장 좋은 방법 같구요..

이 분도 경매를 통해서 해당 물건을 취득했기 때문에 경매에 대한 지식을 갖고 있을 가능성도 높습니다.

해당 사건에선 인수해야할 보증금도 없으므로, 퇴거비용이나 이사비용만 잘 협의하면 될 것 같습니다..

결과가 나왔는지 더이상 해당 사건은 조회가 되지 않네요.

어머낫 사이트에서 다시 확인해보니 해당 물건은 낙찰받았어요 :)

3명이 입찰에 참가했구요, 기업에서 45백만 원에 해당 물건 바로 낙찰받았네요.

2위는 41백만 원 정도를 써냈습니다ㅎㅎ

축하드립니다!!

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 할게요!

안녕하세요! 다음주에 나홀로 임장을 가게 된 작가 수정입니다 :)

저 정말 떨려요ㅋ-ㅋ!

제가 임장을 가볼 곳은 바로 대전인데요, 저는 대전의 상가 경매를 유심히 보고 있답니다.

왜인지 모르겠지만 저는 그냥 대전이 좋아요♥

경매 물건뿐만 아니라 일반적으로 투자할 수 있는 물건도 함께 보려고

미리 대전의 부동산과 컨택을 해놓은 상태랍니다ㅎㅎ

아직 시간이 있어서 상가 임장 체크리스트와 대전에 어떻게 가는지

대전의 버스 정류소가 어디있는지 등등 여러가지 파악해보았는데요,

혹시나 저처럼 대전으로 혼자 뚜벅이로 임장을 가시는 분들이 계실까 싶어

도움이 되었으면 하는 바람으로 글을 남겨봅니다 :)

그럼 바로 시작해볼게요!

먼저 상가 임장 체크리스트입니다.

아무래도 미리 어떤 것들을 체크해야되는지 분류해놓으면 실제로 가서도 눈에 보이는게 더 많겠죠?!

지금은 임장이 처음이라 머릿속에 떠오르는 것들 위주로 나열해보았구요,

앞으로 자주 다니면서 내용을 추가 및 보완할 계획입니다.

이렇게 체크리스트를 짠 이유를 간단히 덧붙여보도록 할게요 :)

1. 물건 외부 상태

: 겉으로 보기에 멀쩡한지 파악하기 위해서입니다.

어디 균열이 난 곳이 있는지, 시건장치는 잘 되어있는지, 인테리어를 하면 얼마나 손을 대야할지 등을 파악하기 위해서입니다.

2. 물건 내부 상태

: 내부를 볼 수 있다면 내부를 보는 것이 좋다고 생각해 리스트에 추가했습니다.

만약 볼 수 있다면 1번과 마찬가지로 인테리어를 어디를 어떻게 얼마나 해야할지를 파악하고 입찰가를 산정할 수 있기 때문입니다.

3. 같은 층 공실률

: 해당 물건의 같은 층에 공실률이 얼마나 되는지 파악하는 것도 중요하다고 생각해서 넣어보았습니다.

상가는 결국 임대가 되지 않으면 공실기간이 늘어나고, 공실기간이 늘어나는 것은 상가 투자에 치명적이라고 생각합니다.

4. 전체 건물 공실률

: 해당 물건이 있는 층 이외에 그 상가의 공실률을 전체적으로 파악하기 위해 리스트에 추가했어요.

건물 꼭대기에서 한층씩 계단을 타고 내려오면서 슥 한번 훑어볼 계획입니다.

5. 주변 업종 조사하기

: 해당 상가와 해당 상가 주변에는 어떤 업종이 위치하고 있는지 파악해볼 계획이에요.

1층의 대표 업종은 무엇인지, 그 상가를 먹여살리는(?) 가게는 어떤 곳인지

배고프면 그 근처에서 식사도 하고 함께 둘러볼 계획입니다 :)

6. 미납관리비

: 미납관리비 정말 중요하죠..!

만약 미납된 관리비가 많다면 상가를 취득한 후에 돈이 미납관리비만큼 더 들 수가 있어요 :0

그렇기 때문에 해당 내역은 미리 전화로 파악할 수 있다면 전화로 파악하고, 

그렇지 못한 건은 현장에서 파악하려고 합니다.

혹시 저 같은 사람이 많이 왔나요? 라고 물어보면서 경쟁자도 파악할 수 있고요.

7. 시세파악

: 낙찰받은 물건을 매매로 급매로 팔았을 때 얼마에 팔 수 있는지 물어보는 것도 중요하고요,

세를 놓았을 때 차임을 얼마나 받을 수 있는지 물어보는 것도 중요하죠.

저는 이날 여러군데 돌아다닐 거라서... 열려있는 부동산에 들어가서 조심스럽게 여쭤볼 계획입니다ㅎㅎㅎ

8. 낙찰 후 활용계획

: 시세파악, 미납관리비 못지 않게 중요한 항목이라고 생각해요.

상가를 낙찰받아서 그걸로 무엇을 할 것이냐

어떤 업종을 들일 것이냐

이런 것에 따라 공실률과 차임도 달라지겠죠.

저는 아직 초보이기 때문에 욕심 없이 사무실 임대를 주고 싶거든요.

실제로 가서 보고 그럴 사이즈(?)가 나오는지 파악할 계획이랍니다. 

이 정도면 나름 꼼꼼히 발품을 팔 수 있겠죠?!

그럼, 이제 서울에서 대전으로 어떻게 가는지 교통편을 알아보도록 하겠습니다.

대전에는 버스정류장도 참 많으니, 임장을 가려는 곳에서 가까운 버스정류장을 알아보는 것도

시간을 효율적으로 쓸 수 있겠지요?!

저는 고속버스 or 시외버스를 타고 대전으로 가려고 해요.

서울에서 버스를 탈 수 있는 곳은 고속터미널역과 동서울시외버스터미널인데요,

고속터미널역 먼저 보도록 하겠습니다.

1) 서울경부 -> 대전복합

첫차는 새벽 6:00 부터 있어요. (주말 기준)

가격은 일반 기준으로 10,800원 / 우등은 15,800원, 소요시간은 약 2시간입니다.

고속터미널에서 서울경부선을 타고 대전복합터미널에 하차하시는데요,

대전복합터미널 주소는 <대전광역시 동구 용전동 68-2> 입니다. 

대전역에서 가장 가까이에 있는 터미널이구요,

약 3km 정도 떨어져있습니다. 

2, 70, 611, 501, 201, 102, 616 등의 버스를 타고 대전역에 내리실 수 있어요.

2) 서울경부 -> 대전청사(샘머리)

마찬가지로 첫차는 새벽 6시에 있구요, 대전역이 아닌 대전청사역 근처에 하차하실 수 있습니다.

일반석은 11,000원 / 우등석은 16,100원, 소요시간은 약 2시간 입니다.

해당 노선을 타시면 대전도룡 정류장을 경유해서 대전청사(샘머리)에 하차하게 되는데요,

대전도룡 정류장은 <대전광역시 유성구 도룡동 401-2> 입니다.

대전도룡정류장을 지나면 대전청사(샘머리) 정류장에 하차하실 수 있구요,

주소는 대전광역시 서구 청사로 281이며, <대전청사고속버스둔산정류장>으로 조회하시면 나옵니다.

정부청사역까지 걸어서 20분으로 비교적 가까운 편입니다.

저는 이쪽 지역이 너무 마음에 들어서요, 자주 방문하려합니다 :)

3) 센트럴시티 -> 유성고속

마지막으로 대전유성에 도착하는 노선이 있어요.

첫차는 5:30분부터 있구요, 약 1시간 50분 정도 소요 예정입니다.

프리미엄은 20,900원 / 우등은 16,100원 / 일반은 11,000원입니다.

유성고속터미널은 <대전광역시 유성구 장대동 357-3>에 위치해있어요.

가장 가까운 역은 대전 1호선 구암역으로, 도보 12분 거리에 위치해있습니다.

다음은 동서울시외버스터미널에서 대전에 가는 방법을 알려드리도록 할게요!

4. 동서울 -> 대전복합

동서울에서 대전복합터미널로 가는 버스는 일반 11,800원 / 우등 17,200원 입니다.

약 2시간 소요 예정입니다.

대전복합터미널은 용전동 68-2로, 서울경부 대전복합터미널과 하차 장소 같습니다.

5. 동서울 -> 유성시외

동서울에서도 유성시외버스터미널에 도착할 수 있어요.

우등버스만 운영되고요, 가격은 16,400원 소요 시간은 2시간 15분 예상입니다.

대전청사(선사유적)을 거쳐서 유성시외버스터미널에 도착한답니다.

대전 1호선 구암역에서 매우 가깝습니다ㅎㅎ

6. 동서울 -> 대전청사(선사유적)

마지막으로 대전청사역에서 하차하실 수 있어요.

우등버스로만 되어 있구요, 가격은 16,400원 / 2시간 소요 예정이랍니다.

대전청사(선사유적) 정류소는 <둔산동 920>에 위치해있습니다.

그럼 여러분, 여러가지 교통편 잘 참고하셔서 임장 잘 다녀오세요 :D

저도 잘 다녀오겠습니다!

안녕하세요, 오늘은 샌드위치데이지만 출근해서 일하고 있는 작가 수정입니다 :)

살짝 여유있는 시간을 활용해서 글을 남겨보아요.

오늘 제가 준비한 경매 물건은 대전 서구에 위치한 상가입니다.

바로 옆에 롯데백화점+롯데시네마가 있고, 지하철 용문역에서 굉장히 가까운 상권이 발달한 곳인데요,

해당 물건, 실제 경매에 참여한다고 생각하고 분석해보도록 하겠습니다.

대상 물건 소재지 아래와 같습니다.

대전광역시 서구 계룡로 616, 2층2에프2호

대전 서구 괴정동 423-4

위치 어떠시나요? 정말 좋지 않나요?

저는 개인적으로 입지가 정말 괜찮은 경매물건이라는 생각이 들어요.

2025년 7월에는 대전씨엘리오스위첸아파트도 들어설 계획이구요.

그럼 해당 상가 세부사항을 살펴보도록 하죠.

해당 물건 감정가 9000만 원, 유찰 2회로 4410만 원까지 떨어졌습니다.

특이사항이 있다면요, 공부상 2에프2호로 표기되어 있으나, 건물 현관에는 216호로 표기되어 있으며, 관리사무소에서는 216호로 관리하고 있다고 합니다.

그리고 2층 2F2호는 건출물현황도상 217호의 일부라고 합니다. 그리고 217호는 타인이 점유하고 있다고 하네요.

흠.. 공부상 소재지랑 다르네요 :0

이럴 경우에는 행정적으로 좀 더 복잡해지지 않을까 생각해봅니다.

현대 임대 중이나 상세한 임대내역은 미상이라고 하네요.

그럼 매각물건명세서를 확인해보도록 하겠습니다.

현황조사 내역을 살펴보니, 전입세대는 없다고 합니다.

해당 세무서에 상가건물임대차 현황서를 파악했을 때는, 216호(2F2)가 김OO씨로 등재되어 있다고 합니다.

파악할 수 있는 내용은 보증금 3백에 차임 50만 원이네요.그리고 말소기준권리일보다 전입신고를 빨리 했다는 점입니다.

그럼 등기부등본의 권리사항을 파악해보도록 할게요.

가장 눈에 띄는 것은 근저당권이고, 날짜도 가장 빠릅니다.유OO씨로부터 45백만 원을 빌린 내역이 있네요.

그리고 2021년 임OO씨 개인으로부터 또 약 17백만 원 정도 가압류가 들어왔구요,같은 해 9월 KB국민카드로부터 가압류가 걸렸구요,유OO씨는 빌린 돈을 못 받은지 2년이 다 되어가자 해당 물건을 경매에 넘기게 됩니다.

앞서 해당 물건 최저가가 4410만 원부터라고 언급해드렸죠?만약에 6천만 원을 입찰가로 제출하고 그 가격에 낙찰이 되었을 때 배당이 어떻게 되는지한번 배당표를 짜는 연습을 해보도록 할게요!

등기부등본의 권리 내용을 정리해보면 아래와 같습니다.

6천만 원에 낙찰되었을 때 배당은 어떻게 될까요?

집행비용 제하고 따져보도록 하겠습니다.

우선, 근저당 45백만 원은 물권입니다.

그리고 가압류는 채권이지요.

물권은 채권에 우선하기 때문에, 45백만 원 모두 유OO씨는 받아가실 수 있습니다.

그럼 60,000,000-45,000,000=15,000,000

남은 15백만 원을 같은 순위인 채권자들끼리 나눠가져야 하는데요,

가압류 A부터 살펴보도록 하겠습니다.

15,000,000 * 16,800,000 / (16,800,000+6,955,227) = 10,600,800원 (가압류 A)

15,000,000 - 10,600,800 = 4,399,200원 (가압류B)

그리고 임차인으로 등재되어 있는 분에게 갈 수 있는 배당금은 없네요 :0

여러가지 조사내역으로 살펴보았을 때, 해당 물건 경매의 핵심은 임차인에게 있는 것 같습니다.

입찰 금액을 넉넉하게 적지 않으면 임차인은 배당금을 받지 못하고, 안 나가겠다고 강짜를 놓을 가능성이 높아요.

그리고 공부상 소재지와 실제 소재지가 달라서 행정적으로 처리하는데 복잡함이 있을 수 있구요..

초보인 저에게는 다소 어려운 물건인 것 같습니다.

그래도 입지가 워낙 좋으니 경매 고수님은 이번 기회를 잘 노려보시길 바랄게요!

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 할게요 :)

안녕하세요, 오늘도 열심히 경매공부를 하는 작가 수정입니다 :)

요즘 퇴근 후에 내일배움카드로 경매 강의를 수강하고 있는데요,

아직 처음이라 배울 게 참 많습니다ㅎㅎ

제가 마스터하고 싶은 부분은 바로 배당표를 스스로 작성할 줄 알게 되는 것이에요.

배당표를 작성할 줄 안다는 의미는 선순위 후순위를 따져서 권리분석을 할 줄 안다는 의미이고,

채권자와 임차인이 얼마를 배당받을지를 예상할 수 있기에

적절한 입찰가를 산정하는데 매우 도움이 될 것입니다^-^

매일 경매 물건을 분석하면서 등기부등본도 열람해보는데요,

지금은 내용만 파악하고 있다면 경매수업을 모두 수강한 뒤에는 예상 낙찰가로 배당표까지 짜보는 연습도 해보도록 하겠습니다.

배당표 계산기를 엑셀로 만들 수 있다면 정말 좋겠네요!

서론이 너무 길었죠?

오늘 제가 가져온 경매물건은 대전 서구 둔산동에 위치한 상가입니다.

권리분석에 문제가 없다면 제가 입찰에 참여하고 싶은 물건이에요.

그럼 자세한 내용 함께 보러 가시죠! 

해당 경매 물건 소재지 <대전광역시 서구 둔산북로 121, 지하층136호(둔산동, 아너스빌)> 입니다.

구주소로는, 대전 서구 둔산동 1380-1 이에요.

해당 물건은 오피스텔인데요, 지하는 용도가 상가로 등재되어 있습니다.

입지 완전 좋죠?

근처에 대전지방검찰청, 대전지방법원, 우체국, 대전경찰청, 고용노동청, 서구청, 행정복지센터 등

일단 눈에 띄는 곳은 관공서와 공공기관들입니다.

또 동쪽, 북동쪽에는 아파트 단지도 눈에 띄구요, 공원도 있고, 가장 가까운 역은 정부청사역도 있네요.

상권도 입지도 너무 좋아보입니다.

주변에 관공서가 많기 때문에, 법무사사무소나 행정사무소로 임차를 놓으면 좋겠다는 생각도 드네요.

사진을 보니 감정평가법인으로 사용되었던 곳 같습니다.

해당 물건 약 25평으로 어떤 업종을 들이든지 넉넉하게 활용할 수 있는 면적이라고 생각합니다.

사진을 보니 싱크대도 있는 것 같은데요, 일부만 보이지만 매우 낡아보입니다.

싱크대는 교체를 하는 게 임대가 더 잘 나갈 것 같네요.

바닥도 조금 지저분해보여서 싱크대와 바닥 공사는 새롭게 가꾸어야 할 것 같습니다 :)

이 정도면 입지도, 상권도, 컨디션도 매우 좋아보이는데요, 기본정보를 정리해보도록 하겠습니다.

감정가 9200만 원, 현재 1회 유찰로 최저가 6440만 원까지 떨어졌습니다.

전용 24.9평이고, 매각진행일은 2023.07.11 입니다.

이제 매각물건명세서와 등기부등본을 조회해보도록 하겠습니다.

먼저 매각물건명세서를 살펴볼게요.

매각물건명세서에는 조사된 임차내역은 없다고 나옵니다.

현황조사내역에서도 관청에 전입세대 확인한 바, 전입세대 없다고 등재되어 있구요, 상가건물임대차 현황서를 확인한 내역도 해당사항 없다고 합니다.

그럼 등기부등본을 확인해보도록 할게요.

말소기준권리일은 2017.05.02 이었는데요, 해당 내용은 대전온누리신협에서 대출받은 금액입니다.

그 이후에 개인인 손OO씨가 근저당을 설정했고, 이후 압류가 걸리네요.

개인인 손OO씨에 의해서 임의경매개시가 결정되었습니다.

해당 내용 배당표를 작성할 수 있으면 정말 좋겠네요ㅎㅎ

어쨌든 현재 임차인이 없는 것으로 추정되어, 명도에 따른 위험은 적을 것으로 예상됩니다.

그럼 시세를 한번 조회해보도록 할게요.

오! 운이 좋게도 같은 아너스빌의 시세를 파악할 수 있었어요.

12.6평이 매매 3500에 나와있네요.

관리비는 20만 원이며 기 보증금 300 / 차임 20만 원입니다.

제가 오늘 가져온 물건은 평수가 2배 정도 더 넓죠.

그러면 단순히 2배를 곱해보겠습니다^-^;;

매매가 7000, 보증금 500 / 차임 40 정도가 적절해보이네요.

너무 매력적인 물건인 것 같아서..

휴가를 쓰고 입찰을 해볼까 진지하게 고민중입니다ㅎㅎ

그럼 오늘의 권리분석 여기서 마무리하도록 할게요!