작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 어느덧 권리분석 연습 50회를 맞이한 작가 수정입니다 :)

제 블로그 검색 유입을 살펴보면, 경매 키워드로 들어오시는 분들이 종종 있더라구요.

이렇게 부족한 제 블로그 찾아주셔서 감사할 따름입니다ㅎㅎ

오늘 50회를 맞이해서 제가 가져온 경매 물건은 광주에 소재한 꽤 괜찮은 오피스텔입니다.

그럼 자세한 내용 함께 보시겠습니다-!

해당 물건지 <광주광역시 서구 시청로 41, 11층 1110호(치평동, 광주대우디오빌)> 입니다.

구 주소는, 광주 서구 치평동 1238-1 입니다.

평수는 전용 8.5평으로 1인가구나 작은 사무실으로 운영하기에 아늑한 평수입니다.

저는 부동산을 볼 때 가장 중요한 것을 위치라고 생각하는데요,

디오빌은 치평역에서 1분 거리에 위치해 있습니다.

또, LX한국국토정보공사, 한국토지주택공사, 광주가정법원, 교유지원청, 한국주택금융공사, 그리고 광주시청까지.

각종 공기업과 관공서 등이 골고루 분포해 있구요,

우측으로는 큰 공원도 위치해 있어 11층이면 뷰도 너무 예쁠 것 같습니다.

북쪽으론 광주천도 있어 마찬가지로 11층에서 힐링할 수 있는 공간이 될 것 같네요.

그리고 서쪽으론 아파트 단지도 있어서, 치평역을 기준으로 우측에는 산업단지 좌측에는 주거단지로 나뉜다고 볼 수 있겠습니다.

해당 물건 감정가 8300만 원, 유찰 1회로 최저가 5810만 원부터 입찰 가능합니다.

매각 진행일은 2023.07.12 이에요.

현황조사내역을 살펴봤을 때, 채무자 및 점유자를 만날 수 없어 점유여부와 임대차관계여부를 알 수 없었다고 합니다.

주민등록전입세대를 열람했을 때도, 점유자 외 전입자도 없다고 하네요.

해당 물건, 매각물건명세서와 등기부등본 함께 살펴보도록 하겠습니다.

매각물건명세서를 확인해보니 조사된 임차내역은 없다고 하네요.

최선순위설정일은 2020.08.12 근저당권이 걸려 있습니다.

그럼 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

등기부등본을 살펴보니 근저당권은 하나은행에서 빌린 돈 밖에 없고,

갑구에는 가압류만 걸려있네요.

해당 물건을 담보로 은행에서 돈을 빌렸나봅니다.

어쨌든 개인과 얽힌 채무도 없고, 점유자도 없는 것으로 추정되고,

무엇보다 부동산 입지가 너무 좋아서 저는 해당 물건 경매에 참여할 것 같습니다.

6000만 원에 낙찰받았다고 가정하고 배당 흐름표를 살펴볼까요?

낙찰자가 인수해야 할 금액도 없으며, 이 정도면 개인적으로 매우 안전한 물건이라고 생각합니다.

그럼 6천만 원에 낙찰받았을 때의 현금흐름과 시세를 파악해보도록 하겠습니다.

해당 평수로 매매가는 최대 8100만 원까지도 나왔네요.

보통 7천만 원 중~후반대라고 볼 수 있겠습니다.

나쁘지 않은데요?

하지만 1회 유찰으론 조금 애매하고 2회 유찰까지만 떨어져도 훨씬 이득을 보는 경매물건이라고 볼 수 있겠습니다.

전세로는 6천만 원 초~중반으로 가격이 형성되어 있어, 매매가보다는 낮은 편입니다. 

그럼 월세는 어떤지 확인해보도록 하겠습니다.

월세는 일반적으로 보증금 500만 원에 차임 40만 원의 가격이 암묵적(?)시세 같습니다.

저는 해당 물건 세를 받을 받을 목적으로 경매로 낙찰받는 게 가장 베스트라고 생각해요 :)

그럼, 6천만 원을 경락잔금대출을 받았을 때 차임 40만 원으로 어느정도의

한 달 현금 흐름이 형성되는지 살펴보도록 하겠습니다.

10만 원 대 초반의 현금 흐름이 형성되네요.

경매 초보자로서 이 정도 수익이면 나쁘지 않다고 생각합니다.

제가 입찰에 참여하고 싶네요^-^;;

내년에는 꼬옥! 경매 입찰에 참여해보고 후기도 남겨보도록 하겠습니다!

저희 포기하지 말고 목표를 향해 전진하자구요♥

안녕하세요, 오늘도 여전히 수업이 재미 없어서..^_ㅠ..

강의실에서 몰래 글을 쓰는 작가 수정입니다.

슨...슨생님 죄송합니다...

저는 경매 수업을 들으러 왔지 인문학 역사학 수업을 들으러 온 게 아닙니다..T_T...

선생님께는 죄송하지만.. 멍 때리는 것보다 글을 쓰는 게 낫다고 생각해

권리분석 연습 글을 남겨봅니다.

오늘은 광주광역시로 갑니다!

광주는 처음 가보는 것 같네요 :)

그럼 함께 가시죠!

오늘 제가 준비한 매물 소재지는 아래와 같습니다.

광주광역시 서구 죽봉대로78번길 10, 11층 1111호(농성동, 골든힐스타워)

구주소는 광주 서구 농성동 417-18 입니다.

전용 6.7평의 아담한 규모의 오피스텔입니다.

건물 외관, 복도도 굉장히 깔끔하죠?

무엇보다 위치가 가장 메리트있어요.

바로 좌측에 유스퀘어광주 종합버스터미널이 있습니다+_+

이야... 임장 가기에도 정말 좋은 위치죠?

부동산은 첫 째도 위치, 둘 째도 위치, 셋 째도 위치인 것 같다는..

저의 개인적인 생각입니다.

그리고 종합버스터미널 옆에 신세계백화점 광주점도 있고, 이마트도 있네요..

우와우T_T...!

저 여기 3회 유찰되면 바로 입찰 들어가고 싶을 정도로 위치가 정말 마음에 듭니다.

근처에 기아 공장도 있나봐요ㅎㅎ

남동쪽으로는 서구청도 있습니다.

남쪽에는 농성역도 있네요 :)

최고의 입지라고 생각합니다.

해당 물건 감정가 5800만 원, 최저가 5800만 원으로 신건입니다 :)

그럼 해당 물건 매각명세서와 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

신건이라 아직 매각물건명세서가 조회되지 않네요ㅎ-ㅎ

현황조사 내역을 보니, 상가건물임대차현황서와 주민등록전입세대를 열람한 바 전입자 없다고 합니다.

그럼 등기부등본을 조회해보도록 하겠습니다.

해당 물건에 임차권설정이 되어있네요.

이OO씨는 보증금 55,000,000원에 전세계약을 했나봅니다.

소액임차인으로 최우선변제를 받을 수 있을 것으로 사료되는데요,

그럼 구체적인 배당흐름표를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

6천만 원에 낙찰받았다고 가정해보겠습니다.

아이구.... 안타깝지만 건보 압류가 있어서..

5순위 이OO씨까지 올 수 있을지 의문이네요..

그런데, 5순위 6순위에 소멸이라고 되어있는 걸로 봐서

임차인 이OO씨는 말소기준권리보다 후순위였나봅니다..

인도명령대상자라고 탱크옥션에 조회되네요..이런 경우에는 임차인이 곱게 나갈 것으로 보이지 않아..명도의 난이도가 높을 것으로 사료됩니다..

만약 6천만 원에 낙찰받았다고 가정, 시세를 알아보도록 하겠습니다.

먼저 매매가입니다.

매매가는 감정가랑 비슷하게 형성되어있네요.

전세가는 매매가보다 낮지만 그렇게 큰 차이는 나지 않네요.

월세는 어떨까요?

계약이 빠르게 되는 오피스텔인 것 같습니다.

2023년 자료도 벌써 10개가 족히 넘어가네요.

보증금은 보통 300만 원에 월세 35만 원 정도 하는 것 같아요.

그럼 cash flow를 살펴보도록 하겠습니다.

약 월 19만 원 정도의 소득이 발생하네요 :)

나쁘지 않은 것 같습니다.

왜냐면 입지가 너무 좋고, 거래도 잘 빠지는 오피스텔이고, 지금 사놓으면 최소 5년 뒤에는 시세가 더 올라갈 거니까요.

위치가 좋은 매물은 시간이 흐르면 흐를수록 더욱 귀해지는 법이죠.

그럼 오늘의 권리분석은 여기서 마무리하도록 할게요^-^!