작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 주말 열심히 놀다 온 작가 수정입니다 :)

지난 주말에는 지방에서 올라온 친구들과 함께 즐겁게 놀았답니다!

친구들 중 한 명 집이 광주인데요, 그 친구가 문득 생각나 광주의 상가는 어떤지 조사해보았어요.

그래서, 오늘은 여러분을 광주 서구의 한 단지내 상가로 안내해드리겠습니다^-^

그럼 바로 권리분석 연습 시작합니다!

오늘 제가 준비한 경매물건 소재지는 <광주광역시 서구 내방로251번길 9, 상가동 2층 203호(쌍촌동, 광명하이츠타운)> 입니다.

구주소로는 광주 서구 쌍촌동 96 입니다ㅎㅎ

아래 지도에서 한번 확인해보실게요-!

전용면적 약 16.6평이구요, 가장 눈에 띄는점은 물건 위쪽에 기아자동차광주 공장입니다.

또 오른쪽에는 광주공업단지가 있습니다.

직원들이 많이 근무하겠네요? 그렇다면 광명하이츠타운아파트는 사택으로 쓰일 가능성도 높습니다.

사택이 아니더라도 어쨌든 근처 아파트에 직원 대출을 저렴하게 받을 수 있는 가능성도 높다고 할 수 있겠습니다.

어쨌든 단지 내에 상가가 있다는 점은 꾸준히 수요가 창출될 수 있다는 측면에서 매력적인 조건이라고 생각해요.

남서쪽 방향으로는 상일여자고등학교도 보이네요ㅎㅎ

가장 가까운 지하철역은 쌍촌역인데요, 1.4km 정도 떨어져 있어서 도보로는 21분 정도 소요됩니다.

사진을 보면 아파트 단지 안에 예쁘게(?) 해당 매물이 자리잡고 있습니다.

외관을 봐도 그렇게 낡아보이지 않고 나쁘지 않은 것 같아요.

내부도 살펴보니 이 정도면 복도도 깨끗하고 상가건물이 잘 관리되고 있다는 생각이 듭니다.

이곳은 노인 재가센터, 상담교육 연구소로 쓰였나봅니다.

업종이 교육복지 쪽이라 그런지 매우 정적이고, 내부도 정갈할 것 같다는 생각도 드네요.

해당 경매물건 감정가 4800만 원, 1회 유찰로 최저가 3360만 원부터 시작합니다.

하지만 해당 물건 현황조사 내역을 살펴보니 다소 복잡한 사연이 있는 것 같습니다.

현황조사내역에 따르면, 해당 상가 203호는 소유자 김OO씨와, 한OO씨가 나누어 쓰고 있는 것 같습니다.

한 쪽에서 소유자 김OO씨는 노인재가센터를 운영하고, 다른 한 쪽에서는 한OO씨가 상담교육연구소로 임차해서 쓰고 있다고 하네요.

주민등록전입세대 열람신청 한 바 전입자 없음으로 조회되었고, 상가건물임대차 현황서 상 등재된 임OO씨는 점유하지 않는다고 합니다.

복잡합니다 :0

우선 매각물건명세서를 조회해보도록 하겠습니다.

현황조사 내역에 따르면 임OO씨는 점유하지 않고 있다고 하니 제외하고, 지금까지 임차 중인 한OO씨의 입장 먼저 살펴보겠습니다.

최선순위 설정일은 2018.08.13 근저당권이며, 전입신고는 2019.03.05에 했으므로 한OO씨는 후순위입니다.

확정일자는 받지 않았고 배당요구도 하지 않았네요.

만약 배당요구를 했다면 상가임대차보호법에 의해 소액 보증금은 받을 수 있었을텐데..

배당요구를 하지 않은 점이 아쉽습니다...

보증금은 5백만 원이고 차임은 기재되어 있지 않네요.

2018년 근저당이면 2019년에 계약하기 전 해당 근저당 내용을 알 수 있었을텐데 말이죠..

그럼 등기부등본 조회를 통해 얼마의 근저당이 잡혀있는지 살펴보도록 하겠습니다.

대출은 24백만 원으로 그렇게 크지 않은 금액이네요..

그래서 안심하고 있었던 걸까요ㅠ_ㅠ

해당 경매 물건, 만약 4천만 원에 낙찰받았다고 했을 때 어떻게 배당이 진행되는지 알아보겠습니다.

앞서 말씀 드렸듯이, 안타깝지만 대항력은 갖추었지만 전입신고와 배당요구도 하지 않아

아무 것도 받을 수 없습니다..

낙찰자가 인수할 금액 없으며, 현재 임차인 한OO씨는 인도명령대상자입니다.

해당 경매물건은 명도가 또 관건이겠네요..

임차인이 한 푼도 받아가지 못하는 케이스라 협상을 잘 하는 것이 중요할 것 같습니다..

그럼 해당 물건 주변의 시세와 매각사례를 알아보도록 하겠습니다.

다행히 같은 광명하이츠타운의 다른 호수 매각 사례를 찾아볼 수 있었어요.

아래와 같이 표로 정리해보았습니다.

조사를 하며 알 수 있었던 점은, 해당 물건 2층 203호는 2017년에도 경매로 나온 적이 있습니다.

그 당시 감정가는 53백만 원이었는데, 지금은 감정가가 48백만 원으로 떨어졌다는 사실이에요 :0

이 부분의 상가 시세는 점점 떨어지고 있음을 유추해볼 수 있었습니다.

감정가가 500만 원 떨어졌으니, 낙찰가도 38백만 원에서 500만 원 적게 낙찰 받는 게 좋지 않을까요?

현재 최저가 3360만 원이니, 저라면 조금 더 떨어질 때까지 기다렸다가 3300만 원 선에서 낙찰받을 것 같습니다.

해당 경매물건 매매와 월세 시세를 조사해보도록 하겠습니다.

저희가 본 경매 물건이 전용 55㎡인데요, 비슷한 면적을 조사해보았습니다.

보통 보증금 500에 차임 50~55만 원 정도로 월세가 형성되어 있습니다.

그럼 4천만 원을 경락잔금대출을 받고, 차임을 50만 원 받는다고 가정할 때의 cash flow를 알아보도록 하겠습니다.

LTV가 80%, 이율이 4%라고 가정하고 짜보았습니다.

자비 8백만 원이 추가로 필요하며, 차임 50만 원을 받는다고 했을 때 한달에 약 40만 원의 임대수익이 발생하네요 :)

명도가 까다롭긴하지만 이 정도 월 수익이면 괜찮은 것 같은데요?!

그럼 제 글이 경매 준비하시는 분들에게 도움이 되었으면 하며 마치겠습니다 :)