작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 오늘도 여전히 수업이 재미 없어서..^_ㅠ..

강의실에서 몰래 글을 쓰는 작가 수정입니다.

슨...슨생님 죄송합니다...

저는 경매 수업을 들으러 왔지 인문학 역사학 수업을 들으러 온 게 아닙니다..T_T...

선생님께는 죄송하지만.. 멍 때리는 것보다 글을 쓰는 게 낫다고 생각해

권리분석 연습 글을 남겨봅니다.

오늘은 광주광역시로 갑니다!

광주는 처음 가보는 것 같네요 :)

그럼 함께 가시죠!

오늘 제가 준비한 매물 소재지는 아래와 같습니다.

광주광역시 서구 죽봉대로78번길 10, 11층 1111호(농성동, 골든힐스타워)

구주소는 광주 서구 농성동 417-18 입니다.

전용 6.7평의 아담한 규모의 오피스텔입니다.

건물 외관, 복도도 굉장히 깔끔하죠?

무엇보다 위치가 가장 메리트있어요.

바로 좌측에 유스퀘어광주 종합버스터미널이 있습니다+_+

이야... 임장 가기에도 정말 좋은 위치죠?

부동산은 첫 째도 위치, 둘 째도 위치, 셋 째도 위치인 것 같다는..

저의 개인적인 생각입니다.

그리고 종합버스터미널 옆에 신세계백화점 광주점도 있고, 이마트도 있네요..

우와우T_T...!

저 여기 3회 유찰되면 바로 입찰 들어가고 싶을 정도로 위치가 정말 마음에 듭니다.

근처에 기아 공장도 있나봐요ㅎㅎ

남동쪽으로는 서구청도 있습니다.

남쪽에는 농성역도 있네요 :)

최고의 입지라고 생각합니다.

해당 물건 감정가 5800만 원, 최저가 5800만 원으로 신건입니다 :)

그럼 해당 물건 매각명세서와 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

신건이라 아직 매각물건명세서가 조회되지 않네요ㅎ-ㅎ

현황조사 내역을 보니, 상가건물임대차현황서와 주민등록전입세대를 열람한 바 전입자 없다고 합니다.

그럼 등기부등본을 조회해보도록 하겠습니다.

해당 물건에 임차권설정이 되어있네요.

이OO씨는 보증금 55,000,000원에 전세계약을 했나봅니다.

소액임차인으로 최우선변제를 받을 수 있을 것으로 사료되는데요,

그럼 구체적인 배당흐름표를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

6천만 원에 낙찰받았다고 가정해보겠습니다.

아이구.... 안타깝지만 건보 압류가 있어서..

5순위 이OO씨까지 올 수 있을지 의문이네요..

그런데, 5순위 6순위에 소멸이라고 되어있는 걸로 봐서

임차인 이OO씨는 말소기준권리보다 후순위였나봅니다..

인도명령대상자라고 탱크옥션에 조회되네요..이런 경우에는 임차인이 곱게 나갈 것으로 보이지 않아..명도의 난이도가 높을 것으로 사료됩니다..

만약 6천만 원에 낙찰받았다고 가정, 시세를 알아보도록 하겠습니다.

먼저 매매가입니다.

매매가는 감정가랑 비슷하게 형성되어있네요.

전세가는 매매가보다 낮지만 그렇게 큰 차이는 나지 않네요.

월세는 어떨까요?

계약이 빠르게 되는 오피스텔인 것 같습니다.

2023년 자료도 벌써 10개가 족히 넘어가네요.

보증금은 보통 300만 원에 월세 35만 원 정도 하는 것 같아요.

그럼 cash flow를 살펴보도록 하겠습니다.

약 월 19만 원 정도의 소득이 발생하네요 :)

나쁘지 않은 것 같습니다.

왜냐면 입지가 너무 좋고, 거래도 잘 빠지는 오피스텔이고, 지금 사놓으면 최소 5년 뒤에는 시세가 더 올라갈 거니까요.

위치가 좋은 매물은 시간이 흐르면 흐를수록 더욱 귀해지는 법이죠.

그럼 오늘의 권리분석은 여기서 마무리하도록 할게요^-^!