작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 어느덧 혼자 권리분석을 연습한지 30번이 되었네요.

이번 글은 권리분석 연습30입니다^-^

매일 꾸준히 그래도 하나씩 경매 물건을 파보니 재밌기도 하지만

제가 아는 게 맞는지 의구심이 들 때도 많았어요.

사실 좀 더 부딪혀보면서 경험을 쌓고 싶은데,

아직은 여건이 마땅치가 않네요ㅎㅎ

언젠가 임장 후기, 상권분석 후기도, 입찰 후기, 나아가 낙찰 후기까지 올리는 날이 왔으면 좋겠습니다 :)

그럼 오늘의 권리분석 연습 시작해보도록 할게요!

오늘 제가 준비한 경매 물건은 경남 김해시에 위치한 지하상가입니다.

무려 평수가 382평이나 되는 상가예요 :0

경상남도 김해시 내외중앙로 73, 지하1층 103호

경남 김해시 내동 1119-2

사진을 보니 요양병원으로 쓰였나봅니다.

한방 신경정신과, 한방 응급과, 한방 재활의학과 등 다양한 진료과목으로 운영할 정도로 규모가 꽤 컸던 것 같습니다.

병원 자체적으로 식장도 함께 운영했었나봐요.

아래 붉은색으로 표시된 곳 중에 B103호가 오늘 제가 분석해볼 곳입니다.지하 1층의 103호, 104호 105호는 요양관련 의료시설로 이용되었던 것 같습니다.

해당 물건 감정가 4100만 원이며, 4회 유찰로 최저가 2624만 원까지 떨어졌습니다.

경매 진행일은 2023.06.08일입니다.

와... 특이한 점이 있다면 청구액이 11억이나 되네요 :0

대체 무슨 일이 있었던 것일까요?

팔 수 있는데까지 해당 경매물건의 사연을 추리해보도록 하겠습니다아! 

매각물건명세서를 먼저 살펴보도록 할게요.

매각물건명세서 상에 조사도니 임차내역은 없습니다.

비로간에는 감정평가서상 요양병원의 영양사실 등으로 이용중인 것으로 보고되었으나, 채권자측의 사실상 영업이 중단되었다는 의견서가 접수되었다고 하네요.

말소기준권리일은 2019.03.28 근저당권이 설정되어 있습니다.

등기부등본을 열람해보도록 하겠습니다 :)

와우...!

엄청난데요?!

저는 초보라서 주요 등기사항 요약(참고용)을 훑어보는 편인데요, 보통은 한 페이지에서 끝납니다.

그런데 여기는 총 두 페이지가 나왔어요 :0

가압류에 압류에, 가압류에 걸린 가압류에.. 엄청나네요... :0

일단, 해당 상가 소유자는 의료법인입니다.

의료법인에서 해당 상가 지하를 2002년 현물출자로 소유권이전을 마쳤습니다.

말소기준권리 2019.03.28의 근저당은 국민은행로부터 약 10억을 빌린 내역이 있구요,

같은 날짜에 약 3억원을 더 대출을 받은 내역이 있습니다.

그리고 2021년부터는 엄청나게 압류가 걸리기 시작합니다..

개인으로부터 걸린 압류도 있구요, 신용보증기금, 건보 등등...

참 다양하고... 결국 2021년 8월, 국민은행이 임의경매개시를 결정하게 됩니다.

그 이후로도 압류와 가압류가 엄청나게 걸렸네요.

압류+가압류 총 13개나 걸렸습니다.

하지만 압류같은 경우에는 경매로 낙찰받으면 말소되기 때문에 크게 신경쓰지 않아도 되는 것으로 알고 있어요.

해당 물건을 조사하다보니 의료법인 규모가 꽤 컸고

지하층 뿐이 아니라 2층과 3층, 5층까지도 해당 의료법인이 점령(?)하고 있었던 사실을 알 수 있었습니다.

그렇다면 경매로 낙찰받아서 어떻게 활용할 수 있을까요?

우선 건축물 정보를 크게 훑어보았습니다.

지하 2층부터 지상 10층까지 총 12층으로 이루어진 상가이구요, 저희가 본 지하 1층은 유흥주점과 의원으로 용도가 등록되어 있네요.

2층부터 6층까지는 병원과 의원으로 등록되어 있습니다.

7층 8층은 학원, 9층은 교회, 10층은 학원으로 되어있네요.

조금 더 구체적으로 조사해보도록 하겠습니다.

참치, 청년다방, 미용실, 샐러드집, 의류, 댄스학원, 스터디카페, 영어학원, 실용음악학원 등

정말 다양한 업종이 있네요.

지하1층에 유흥업종은 노래주점으로 이용되었던 것 같습니다.

그런데 포털사이트에서 로드뷰에서 보여진 상호로 검색했더니 조회가 아예 되지 않더라구요

폐업을 한 걸까요..?

무튼 자세한 내용은 임장을 가보아야 알 수 있을 것 같아요.

해당 건물에 어울리는 B103호의 업종은 뭘까.. 생각해봤는데요,

가장 어울리는 건 헬스장이라는 생각이 들었어요.

뭔가 해당 건물에는 샐러드 집도 있고, 자기계발 관련된 학원들도 있어서요

필라테스나 헬스장이 입점하면 좋지 않을까 생각이 드네요.

하지만 기존에 요양병원으로 오랫동안 쓴 이력이 있기 때문에,

리모델링을 확실하게 해야할 것 같아서, 인테리어 비용도 입찰할 때 고려하셔야 할 것 같습니다.

주변 시세는 어떤지 확인해볼게요 :)

평수가 넓다보니 시세도 굉장히 높습니다.

지하층에는 없고 모두 지상층의 사례들이 조회되었는데요,

417㎡ 3/5층 매매 7억 3천

456㎡ 8/11 매매 5억

518㎡ 3/10층 보증금 5천 / 월세 300

408㎡ 5/5층 보증금 1억 / 월세 500

476㎡ 8/11층 보증금 3천 / 월세 350

본 경매물건 중심으로 주변에 다양하게 시세가 형성되어 있었어요.

가장 효율적인 방법은 임장 후에, 어떤 업종을 들이고 싶은데, 월세를 얼마만큼 받을 수 있는지

부동산 두~세 곳에 물어보는 게 가장 좋을 것 같습니다.

당연히 매매가도 물어봐야 하겠지요?

어쨌든 해당 평수는 월세 최저 마지노선 300정도가 되겠습니다.

아이구, 항상 작은 평수만 포스팅하다가 이렇게 큰 평수를 리뷰하니 월세 금액도 커지네요.

한 달에 300을 임대소득으로 받을 수 있다면 얼마나 좋을까요ㅎㅎ

저는 포기하지 않고 도전하려고 합니다 :)

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 할게요.

오늘도 제 블로그 와주시고 글 읽어주셔서 정말 고맙습니다!

안녕하세요, 작가 수정입니다 :)

창문을 열어놓으면 바람이 솔솔 불어오는 요즘입니다.

이렇게 바람이 불어올 때면 저는 떠나고 싶어지는데요, 그런 마음을 담아 오늘은 지방으로 손품을 팔아보도록 하겠습니다ㅎㅎ

오늘 저와 함께 알아보실 곳은 경남 김해에 있는 상가 건물입니다.

저와 함께 김해시 부곡동으로 함께 떠나 보아요!

물건 주소는 <경남 김해시 부곡동 809-7> 입니다.

도로명 주소로는 <경남 김해시 장류로 194, 2층 203호(부곡동, 투투스빌딩2관)> 입니다.

해당 상가 건물에는 학원, 미용실, 일반 회사, 학원, 음식점, 치킨집, 횟집, 요가 등 다양한 업종이 들어서 있었어요.

위 지도에서 보시는 것처럼 아파트 단지 내에 위치해 있는 상가이며,

가까이에 먹거리 타운도 보입니다.

또 큰 병원도 소재하고 있고, 인근에 월산중학교도 있네요.

상권은 좋아보이지만 아쉬운 점이 한 가지 있습니다.

바로 교통편이에요.

근처에 시외버스터미널이나 기차역 등 거점 정거장이 없다는 점입니다.

만약 이곳에 임장을 가고 싶어도, 자차가 없다면 가기 어렵겠어요.

그래도 다행히 2023년에 장유여객터미널이 들어설 예정이라고 하네요. 

해당 경매 물건 전요 18.1평이며, 감정가 9900만 원, 현재 2회 유찰로 6,336만 원까지 떨어진 상태입니다.

현재 근린생활시설로 이용중이지만 휴업중이라고 합니다.

제가 생각했던 것보다 상가가 훨씬 큽니다.

이런 상가에 2층에 임대를 놓는다면 안정적으로 임대수익을 받을 수 있을 것 같다는 생각이 들어요.

해당 경매물건은 뷰티 관련 업종으로 이용되고 있었나봅니다.

그럼 매각명세서상에서 얻을 수 있는 정보가 있는지 알아보도록 하겠습니다.

매각물건명세서에서는 임차인 정보를 확인할 수 있었습니다.

2019.11.1부터 지금까지 해당 경매 물건을 점유하고 있어요.

보증금은 500에 임차는 15만 원을 굉장히 저렴한 차임이라고 볼 수 있습니다.

안타까운 점은.. 말소기준권리일보다 전입신고, 확정일자 날짜가 늦다는 점이에요.

배당요구 종기일을 하루 앞두고 배당요구도 신청 완료했습니다.

마지막까지 고민했다가 신청한 것 같네요.

2019년 11월에 임대차를 했으면, 계약하기 전 해당 물건의 등기부등본을 조회할 수 있었을 것입니다.2018년 12월 14일에 걸린 근저당이 결국 발목을 잡게 되었네요..

등기부등본에서 해당 날짜에 얼마가 잡혔는지 조회해보도록 하겠습니다.

2018년 12월 14일에 합천군산림조합에서 53백만 원을 해당 물건을 담보로 대출을 받은 것 같습니다.

그리고 또, 이OO 씨 개인으로부터 35백만 원을 빌린 내역을 을구에서 확인할 수 있었습니다.

특이한 점은 사건의 순서대로 나열해보았을 때, 가장 먼저 산림조합에서 대출을 받았고

약 2년 3개월 뒤 건강보험에서 압류가 들어옵니다. 

그리고 나서 한달 뒤에 이OO씨 개인에게 돈을 빌리게 됩니다.

그리고 나서 한달도 채 안 되어 경남신용보증재단에서 가압류가 걸렸고,

마지막으로 신한은행에서 가압류가 걸렸네요.

그리고 합천군산림조합에서 해당 물건을 경매로 넘긴 케이스라고 추측해볼 수 있습니다.

해당 물건에 경매를 들어갈지 조금 고민이 됩니다.

나쁘진 않지만 투입한 레버리지에 비해 차임이 생각만큼 높지 않아서요.

하지만 해당 상가의 감정가를 따져봤을 때, 분명 좋은 상가임은 맞습니다.기존 점유자를 내보내고 15만 원보다 더 높은 월세를 받을 수 있는지현장 임장을 통해서 시세파악을 더욱 자세히해야 할 것 같습니다.

해당 상가 물건은 시세파악이 다른 케이스보다 더욱 중요한 것 같다는 생각이 드네요.그럼 오늘의 경매 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다.

여러분 저는 오늘 퇴근하고 경매 수업을 들으러 갑니다!내일배움 카드로 국비지원받아 일부만 수강료를 결제해서 저렴하게 수업을 듣게 되었어요.

과연 어떨지 정말 기대가 됩니다 :)열심히 수업 잘 듣고 좋은 내용 많이 올리도록 할게요! 

2023.04.19 - [부동산/경매·공매] - [경매] 내일배움카드로 경매 강의 들을 수 있는 곳 (퇴근 후 가능!)