작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 오늘도 경매 물건을 찾아 헤매는 작가 수정입니다.

오늘 함께 보실 물건은 경기도 화성시 석우동에 소재한 경매 물건인데요,

같이 한번 살펴보도록 하겠습니다 :)

해당 물건 소재지, <경기도 화성시 석우동 36-1 동탄삼성쉐르빌 2층 233호> 입니다.

전용 11.1평의 오피스텔이구요, 위치는 아래 지도 한번 보실게요.

이 근처는 사실 교통편은 그렇게 좋아보이진 않아요.

하지만 그럼에도 제가 이 경매 물건을 가져온 이유는 바로, 오피스텔 앞에 한림대학교 동탄성심병원이 있기 때문입니다+_+!

저는 큰 병원이 근처에 있는 오피스텔을 정말 선호해요.

왜냐하면 간호사 선생님들은 교대근무 때문에 집이 가까우면 무조건 좋거든요.

서쪽에는 화성일반산업단지가 크게 위치해있구요,

동족으로는 지역난방공사 화성지사도 있습니다.

남쪽으로는 롯데하이마트, 이마트도 있어요.

각종 공장과 연구소도 많기 때문에, 해당 물건은 아무래도 사무용보다는 주거용으로 활용하는 것이

임대수익을 높일 수 있는 가장 좋은 방법으로 보입니다.

건물 외관도 매우 깔끔하고 신축으로 보여집니다.

해당 물건 감정가 1억 4100만 원이고, 유찰 1회로 최저가 9870만 원부터 입찰 가능합니다.

매각기일은 2023.08.09일이네요 :)

특이사항이 있다면, 본 건에는 제3자 세대가 주민등록 전입이 되어 있으므로, 주민등록이 전입된 제 3자 세대를 임차인으로 현황조사 내역에 보고하였다고 합니다.

그럼 매각물건명세서와 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

먼저 매각물건명세서입니다.

가장 먼저 눈에 띄는 것은 점유자가 등재되어 있다는 점이에요.

보증금이 135백만 원이나 되네요?

그리고 점유자 한OO씨가 곧 신청채권자와 동일합니다.

또 눈에 띄는 점은요, 말소기준권리일은 2021.11.25 압류인데요, 전입신고 확정일자 둘 다 2021년 3월 4월으로 빠릅니다.

그리고 배당요구종기일까지 배당요구도 마쳤어요.

즉, 선순위 임차인이 되겠습니다.

이런 경우에는 낙찰자가 보증금 135백만 원을 모두 다 인수해야 하는 케이스입니다.에공.. 보증금이 꽤 커서 쉽진 않을 것 같아 보이긴 합니다T_T

등기부등본과 예상배당표를 한번 살펴보도록 할게요.

등기부등본에서 을구에 근저당은 없다는 점을 확인할 수 있었구요,압류와 한OO씨의 경매 결정 내용을 확인할 수 있었습니다.

본 경매사건은 배당순위와 상관 없이 무조건 낙찰자가 점유자의 보증금을 인수해야는 사건인데요,그래도 배당흐름표를 살펴보도록 하겠습니다.

1억 원에 낙찰받았다고 가정해보도록 하겠습니다.

주택임대차보호법에 따라서 0순위로 48백만 원까지 먼저 배당을 받을 수 있습니다.

아쉬운 점은 화성시의 압류가 얼마인지 모른다는 점이네요..

만약 이 압류만 아니었어도, 점유자와 잘 협상을 할 수도 있을텐데 말이죠..

그렇다 하더라도, 한OO씨는 대항력있는 임차인이므로, 무엇이 되었든 낙찰자는 보증금을 전액 인수하게 됩니다.

이런 어려운 상황에서 낙찰을 받기는 조금 어려워보이기 때문에, 해당 물건의 시세만 파악해보도록 하겠습니다.

오.. 다행히 매매가는 보증금과 비슷하네요.

해당 물건, 해당 평수의 매매가는 최소 1억 3천에서 최대 1억 7천까지 형성되어 있습니다.전세 금액도 확인해보니 전세가도 매매가랑 똑같이 형성되어 있어요ㅎㅎ

그럼 월세를 확인해보도록 하겠습니다.

여기는 보통 보증금이 높고 월세가 낮은 형태를 띠고 있네요.보증금 8천 / 30만에도 거래가 되는 것을 보니 이 오피스텔은 꽤나 잘 빠지는 오피스텔인 것 같습니다.

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다.