작가 수정의 레벨업 재테크

안녕하세요, 어느덧 권리분석 연습 50회가 다 되어가는 작가 수정입니다 :)

벌써 권리분석 연습 48이네요!

이렇게 매일 꾸준히 매물을 하나씩 검토했다는 사실이 뿌듯합니다ㅎㅎ

100개의 경매 물건을 분석했을 때와 200개, 300개, 400개를 했을 때의 경험치는 달라지겠죠?

앞으로 저의 발전을 기대하며, 오늘도 권리분석 연습 글

시작해보도록 하겠습니다!

오늘 제가 준비한 경매 물건은 경기도 화성시에 위치한 오피스텔입니다.

전용 11.4평 물건이구요, 신건입니다 :)

경기도 화성시 노작로 203, 3층 317호(반송동, 서해더블루)

경기 화성시 반송동 90-2

가장 좋은 점은 위치라고 생각해요.

반송역이 아주 가까이에 있구요, 주변으로 아파트 단지와 상가에 둘러싸여있습니다 :)

남쪽으로는 도서관도 있고, 좌우로 큰 공원이 있어서, 높은 층수에는 뷰도 좋겠네요ㅎㅎ

아쉽지만 이곳은 3층이긴 하지만요!

오피스텔 외관 정말 으리으리해보입니다 :)

옆에는 라마다호텔도 보이네요.

해당 물건 감정가 1억 4100만 원이고, 신건으로 최저가 1억 4100만 원부터 시작합니다.

그럼 매각물건명세서와 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다.

우선 첫 번째로 확인할 수 있는 점은, 기OO씨가 점유자 임차인으로 등재되어 있다는 점입니다.

보증금 1천만 원에 차임 55만 원으로 들어왔네요.

1년만 계약했는데.. 그 사이에 해당 물건이 경매로 넘어가버린 안타까운 사건입니다..ㅠ

2020.03.20 근저당권이 최선순위결정일이자 말소기준권리일인데요,

구체적인 금액은 잠시후에 등기부등본에서 확인해보도록 하겠습니다.

어쨌든 중요한 것은, 기OO씨는 말소기준권리일보다 늦게 해당 호수에 계약을 했기 때문에

당연히 전입신고 확정일자도 말소기준권리일보다 늦을 수밖에 없겠지요..

그래도 주택임대차보호법에 따라 소액임차보증금은 돌려받을 수 있을 것으로 사료됩니다.

그럼 등기부등본을 한번 조회해보도록 할게요.

근저당에 해당 물건을 담보로 메트라이프에서 1억 2천을 빌린 내역이 있습니다.

사실 금액이 이렇게 크기 때문에.. 저라면 자취를 결정할 때 등기부등본을 보고 이 매물은 계약하지 않았을 거예요.

어쨌든 이 근저당이 말소기준권리가 되고, 기OO 씨는 후순위 임차인이 되어버렸습니다..ㅠㅠ

과연 입찰을 했을 때 배당흐름은 어떻게 될지 파악해보도록 하겠습니다.

해당 물건 입찰가 1억 4100만 원이므로, 1억 5천만 원에 낙찰받았다고 가정해보도록 하겠습니다.

다행히 기OO 씨는 주택소액임차인으로 보증금을 100% 돌려받을 수 있습니다.

이럴 때를 대비해서 일부러 보증금을 낮게 설정한 것 같네요.

그래도 정말 다행입니다 :)

이런 케이스는 유찰이 더욱 많이 될수록 낙찰자에게 유리한 경매 물건이 될 것 같습니다.

그럼 1억 5천에 낙찰받았다고 가정하고, 시세파악과 현금흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

1억 5천에 낙찰받았다면, 비싸게 낙찰 받은 꼴이 됩니다.

일반 매매가만 하더라도 1억 5천보다 낮은 1억 3천대에 가격이 형성되어 있습니다.

이 경매 물건은 최소 3회까지 유찰되기를 기다려야 할 것 같네요ㅎㅎ

그럼 월세는 어떤지 살펴보도록 하겠습니다.

월세는 보통 1000/55의 가격으로 형성되어 있습니다.

2022년에는 반전세도 있네요. 

1억 5천은 너무 높은 가격에 낙찰을 받은 것이니,

3회 정도 유찰이 되었다고 가정하고 1억에 낙찰받았다고 가정해보겠습니다.

임대료가 55만 원이더라도 경락잔금대출의 이자가 거의 절반 가까이 나가기 때문에 

큰 월 수익은 기대하기 어려운 것 같습니다.

그리고 경락잔금대출도 상환할 것을 생각하면 여유자금이 있으신 분들이 투자하기에 적합한 것 같습니다.

그럼 오늘의 권리분석 연습은 여기서 마무리하도록 하겠습니다 :D